وقتی تغییر کاربری، لباس توسعه می‌پوشد

ساری گروه اجتماعی: تغییر کاربری اراضی در مازندران دیگر صرفاً یک تخلف موردی و پراکنده نیست؛ نگرانی اصلی زمانی شکل می‌گیرد که تغییر چهره اراضی کشاورزی، باغ‌ها و عرصه‌های طبیعی، به تدریج در قالب «طرح‌های اقتصادی»، «پروژه‌های توسعه‌ای» و «سرمایه‌گذاری» به امری عادی و پذیرفته‌شده تبدیل شود. مازندران استانی است که بخش مهمی از هویت اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی آن به زمین وابسته است و هر تصمیم درباره زمین، فراتر از یک تصمیم عمرانی، بر آینده تولید، محیط زیست، امنیت غذایی و حتی کیفیت زندگی نسل‌های آینده اثر می‌گذارد.

اصل مسئله، مخالفت با توسعه اقتصادی یا سرمایه‌گذاری نیست. مازندران برای ایجاد اشتغال، رونق گردشگری، توسعه زیرساخت‌ها و جذب سرمایه به طرح‌های اقتصادی نیاز دارد؛ اما توسعه زمانی پایدار است که هزینه آن از جیب منابع پایه استان پرداخت نشود. اگر قرار باشد هر طرح اقتصادی برای توجیه‌پذیری خود به اراضی کشاورزی، باغی یا عرصه‌های ارزشمند طبیعی چشم بدوزد، در بلندمدت چیزی از سرمایه سرزمینی استان باقی نخواهد ماند.

نگرانی جدی‌تر، تغییر نگاه به «زمین» است. هنگامی که ارزش اقتصادی یک قطعه زمین به واسطه تغییر کاربری چندین برابر می‌شود، انگیزه برای تبدیل اراضی مولد به عرصه‌های ساختمانی، تجاری، اقامتی و خدماتی افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی، زمین کشاورزی دیگر صرفاً محل تولید محصول دیده نمی‌شود؛ بلکه به عنوان ذخیره‌ای برای یک سرمایه‌گذاری آینده مورد توجه قرار می‌گیرد. همین نگاه می‌تواند چرخه‌ای ایجاد کند که در آن انتظار برای تغییر کاربری، خود به عاملی برای کاهش انگیزه تولید و رها شدن تدریجی زمین‌های کشاورزی تبدیل شود.

از سوی دیگر، استفاده از عنوان‌هایی مانند «توسعه»، «اشتغال‌زایی» و «سرمایه‌گذاری» نباید به پوششی برای تصمیم‌هایی تبدیل شود که پیامدهای آنها در ارزیابی‌های اقتصادی کوتاه‌مدت دیده نمی‌شود. یک پروژه ممکن است در ظاهر برای چند ده یا چند صد نفر اشتغال ایجاد کند، اما اگر اجرای آن موجب از بین رفتن ظرفیت تولید کشاورزی، افزایش فشار بر منابع آب، تخریب پوشش گیاهی، افزایش ترافیک و تولید پسماند و تحمیل هزینه‌های زیرساختی به شهر و روستا شود، باید درباره سود واقعی آن برای استان با دقت بیشتری قضاوت کرد.

مازندران با محدودیت زمین و فشار فزاینده جمعیتی و گردشگری مواجه است. در چنین استانی نمی‌توان الگوی توسعه را بر گسترش بی‌پایان ساخت‌وساز در پهنه‌های ارزشمند بنا کرد. توسعه باید به سمت استفاده بهینه از ظرفیت‌های موجود، بازآفرینی بافت‌های فرسوده، استفاده از اراضی کم‌ارزش‌تر، توسعه عمودی و ساماندهی زیرساخت‌های موجود حرکت کند؛ نه اینکه ساده‌ترین راه برای اجرای یک پروژه، تغییر کاربری زمین‌های حاصلخیز و باغ‌های موجود باشد.

مسئله دیگر، ضرورت شفافیت در فرآیند تصمیم‌گیری است. هرچه تصمیم‌های مربوط به تغییر کاربری از نگاه عمومی و کارشناسی دورتر باشد، احتمال شکل‌گیری تعارض منافع و تصمیم‌های ناپایدار بیشتر می‌شود. مردم باید بدانند چه زمینی، با چه استدلالی، برای چه پروژه‌ای و با چه ارزیابی اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی تغییر کاربری پیدا می‌کند. «اقتصادی بودن» یک طرح نباید صرفاً با میزان سرمایه‌گذاری اولیه یا تعداد اشتغال مستقیم سنجیده شود؛ بلکه باید ارزش از دست‌رفته منابع طبیعی و کشاورزی نیز در محاسبات لحاظ شود.

مازندران بیش از آنکه به پروژه‌های پراکنده و زمین‌محور نیاز داشته باشد، به الگوی توسعه سرزمینی نیازمند است. استانی که سند روشنی برای تعیین پهنه‌های توسعه، حفاظت، کشاورزی، گردشگری و سکونت نداشته باشد، ناگزیر با تصمیم‌های موردی و پروژه‌محور اداره خواهد شد و نتیجه چنین رویکردی، تکه‌تکه شدن تدریجی سرزمین است.

اکنون نگرانی اصلی باید جلوگیری از «نهادینه شدن تغییر کاربری» باشد؛ یعنی وضعیتی که جامعه به مرور بپذیرد هر زمین کشاورزی یا باغی می‌تواند در صورت ارائه یک عنوان اقتصادی، روزی به عرصه ساخت‌وساز تبدیل شود. اگر چنین ذهنیتی شکل بگیرد، قانون نیز به جای آنکه ابزار حفاظت از زمین باشد، ممکن است صرفاً به مرحله‌ای از فرآیند تبدیل زمین بدل شود.

توسعه واقعی مازندران زمانی اتفاق می‌افتد که سرمایه‌گذاری در آن، ارزش زمین را نابود نکند؛ بلکه ارزش افزوده‌ای ایجاد کند که در کنار حفظ کشاورزی، طبیعت و منابع آب، اشتغال و رفاه پایدار به همراه داشته باشد. آینده استان نباید میان دوگانه «حفاظت یا توسعه» گرفتار شود؛ مسئله اصلی، توسعه بدون قربانی کردن سرمایه‌های غیرقابل بازگشت مازندران است.